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重要會議重申“房住不炒”,2021年樓市怎么走?

來源:經濟日報網發布日期:2020-12-18瀏覽數:249

摘要:近期LPR連續7個月橫盤,首套房利率連續3個月不變,穩定在5.24%平臺期,或為階段性底部,也表明了成交多基于合理購房需求。其中,TOP30-50房企發力最為明顯。截至11月末,超過六成百強房企年度銷售目標完成率達90%以上,TOP30頭部房企完成目標無虞,多數百強房企有望追趕年初定下的業績目標。

一、年末“搶收效應”助推銷面增速轉正,開發投資繼續走強

房地產銷售在疫情后半段表現穩健。今年以來,前有疫情沖擊,后有融資監管收緊,然而積壓購房需求集中釋放動力較強,使房地產成交量得以迎頭趕上。7-8月“淡季不淡”,9-10月“金九銀十”,11-12月則盡顯“搶收效應”。為沖刺年度業績,年末開發企業普遍加大了推盤和營銷力度,以價跑量現象突出。

1-11月份,商品房銷售面積15.1億平方米,同比增長1.3%,增速比1-10月份提高1.3pct;商品房銷售額14.9萬億元,增長7.2%,增速提高1.4pct。不僅填補了疫情期間的深坑,還走出了盤桓兩年的負增區間。近期LPR連續7個月橫盤,首套房利率連續3個月不變,穩定在5.24%平臺期,或為階段性底部,也表明了成交多基于合理購房需求。其中,TOP30-50房企發力最為明顯。截至11月末,超過六成百強房企年度銷售目標完成率達90%以上,TOP30頭部房企完成目標無虞,多數百強房企有望追趕年初定下的業績目標。

房價方面總體維持著穩中有降的態勢,11月70個大中城市新房價格指數環比/同比增速為0.1%/4%,均較上期收窄;二手房價格指數環比/同比增速均與上期持平。然而局部地區銷售火爆、房價上漲過快也引發了調控升級。

房地產開發投資韌勁十足,增速繼續走強。1-11月份,全國房地產開發投資129492億元,同比增長6.8%,增速比1-10月份提高0.5pct。從其兩大組成部分來看,盡管土地購置面積累計降幅擴大至-5.2%,但成交溢價率的提高使成交價款增幅擴大至16.1%,土地投資整體不弱。各線城市土地成交面積增長首次全面放緩,100個大中城市中,一線/二線/三線代表城市土地成交面積累計增速分別降至17.3%/6.5%/11.5%,較上期收窄2.9pct/1.5pct/4.7pct。建安投資方面繼續穩步復蘇,房屋累計施工面積約9億平方米,同比增長3.2%,較上期提高0.2pct;新開工/竣工面積降幅分別為-2%/-7.3%,均較上期進一步收窄。

二、重要會議召開,重申“穩樓市”要求

年末兩個重要會議已召開,傳遞出2021年樓市政策信號。一是住建部房地產工作座談會,重申了堅定落實“房住不炒”和“長效機制”;二是中央政治局會議,指出要“促進房地產市場平穩健康發展”,相比2018年和2019年的年末政治局會議均未提及房地產,此次重申意味著房地產調控仍然是供給側改革框架中的一部分。

“房住不炒”和“因城施策”作為房地產政策主基調,即便在疫情期間也未曾動搖,在疫情過后將作為長效機制繼續貫徹執行。中央經濟工作會議召開在即,“穩樓市”將依然是2021年房地產政策的內核訴求。

三、展望2021年,預計樓市政策環境“一變兩不變”,成交基本平穩,投資增速小幅收窄

預計2021年,樓市政策環境將呈現出“一變兩不變”的特征?!白儭钡氖?,“三道紅線”融資監管新政改變了行業生態,將同時對房企融資、銷售、開發行為產生影響;“不變”的是,“房住不炒”和“因城施策”的政策基調不變,城鎮化維持增長的長期趨勢不變。

預計房地產市場成交基本平穩。剛需仍是政策支持的對象,2021年初銷售有望延續復蘇行情,居民購房需求平穩釋放;但下半年受三四線城市拖累,銷量存在下行壓力。全年銷售面積和銷售額同比增速可能分別約為2%和5%,并呈現前高后低的態勢。

房價漲幅有望進一步收窄。在常態化組合調控下,房價上漲空間將十分有限;同時暢通資金鏈的訴求倒逼房企更加重視內源性融資,以價換量促回款是一個穩定可控的選擇。預計2021年房價同比增速穩中有降,商品房平均售價漲幅有望進一步收窄至3%左右。

房地產投資增速或小幅收窄。一方面,土地投資將在融資約束下明顯失速?!叭兰t線”融資新政下,多數房企面臨“踩線”壓力,倚仗“大而不倒”坐等救濟的投機心態不再適用,房企融資戰線被迫收縮,有息負債規模增速持續走低。反映到拿地上,預計房企將一改2020年大力補倉的風格,轉而趨于謹慎,土地購置費增速回落至約4%。另一方面,建安投資對開發投資的支撐將再次凸顯。三方面因素促使房企傾向于加大新開工和施工力度,帶動竣工面積轉好:一是多數房企現有土儲還能維持3-5年的存續,可開發項目供應充足;二是隨著疫情撥云見日,工程項目施工進度不再受到大的約束,開發能力提升;三是在融資監管下,房企加快銷售回款、暢通資金鏈的訴求提升,客觀上需要加快竣工滿足可售房源供應。疊加土儲結構中一二線城市占比提升使單位施工強度增長2%左右,建安投資或能實現7%左右的增長。綜合來看,預計2021年房地產投資增速前高后低,中樞較2020年小幅下移至6%。

(原題:《重要會議重申“房住不炒”,2021年樓市怎么走?》    

作者為交通銀行金融研究中心首席研究員 唐建偉、資深研究員夏丹)

關鍵字:2021年樓市

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