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樓市需求側改革:不再是刺激買房,應對需求分層滿足基本需求

來源:證券時報發布日期:2020-12-18瀏覽數:255

摘要:業界關注的焦點是“需求側改革”。這個話題很大,怎么理解呢?我從事房地產研究接近15年了,“手里拿著錘子,看什么都是釘子”,覺得這事兒與房地產有關,那就拿老百姓很關注的住房來剖析這個話題吧!我國百姓不愛提前消費,但買房是個例外。

近期,業界關注的焦點是“需求側改革”。這個話題很大,怎么理解呢?我從事房地產研究接近15年了,“手里拿著錘子,看什么都是釘子”,覺得這事兒與房地產有關,那就拿老百姓很關注的住房來剖析這個話題吧!我國百姓不愛提前消費,但買房是個例外。無論富豪還是平民,有房的沒房的,沿海的內地的,一聽說政策鼓勵買房,個個都跟打了雞血似的沖進售樓處。

過去十幾年,經常聽說的“需求管理”、“逆周期調節”等字眼,很大程度是刺激住房消費。所以,一旦聽到要鼓勵住房消費了,整個經濟鏈條就迅速循環起來,消費也好、投資也好,都昂揚向上,屢試不爽。但過去十幾年,幾個大周期下來,這個鏈條轉得越來越別扭了。房價漲得快,綜合通脹始終比預期的要高,各參與方都拼命“加杠桿”,住房需求側越來越不健康。

房地產企業“高舉高打”(高價拿地、高成本融資)彎道超車、沖千億、沖萬億;地價一旦上漲,地方靠土地抵押,“上項目”就不亦樂乎;考慮房價后的綜合成本、機會成本高,實體企業不得不舉債“擴投資”;老百姓加杠桿也不含糊,也是過去幾輪“逆周期調節”中杠桿上升最猛的。直觀的感覺是,當下富人也好、工薪也好,都覺得要買房、抵抗通脹。

但是,這場杠桿游戲中,誰的起始資產大、誰的膽兒大,誰就獲得了先入為主的加杠桿優勢,誰就能在加杠桿中獲得最大的資產溢價。于是,這幾年的新房供應,越來越豪宅化了,低總價、小戶型的房子越來越少,特別是今年疫情后。因為,購買力越來越集中在換房和炒房群體中。當然,地價、杠桿上漲也是驅動力,而各方做局營造房價上漲預期也不可忽視。

期間,確有住房消費升級的成分,但種種跡象表明,這個升級是不正常的。比如,只有一二手房價格“倒掛”的新盤,才能賣得好,這與過去幾輪上漲周期中,“一開盤、即熱銷”完全不同;比如,即便大戶型熱銷,但更熱銷的是緊湊型的“小三房”,80平米左右戶型,過去是1-2房,現在都能做到3房。說明什么?面對高房價,即便改善換房,也不能任性地換200平米的房子。

因為,賣掉手上的小戶型、老破小,改善換房的首付款沒問題了,但面對的房價已今非昔比,收入還沒漲到那個地步,月供很難支撐。于是,換房改善的,既在乎均價,更在乎總價可控。已經上車的,享受到了資產溢價,換房都如此困難,遑論沒有買房的。沒上車的,表面上罵罵咧咧,暗地里卯足力氣攢首付,等著下一輪樓市調控來臨,創造上車的機遇。

上面講的還是有效購房需求,這幾年進入大城市打拼的年輕人、新就業大學生,如果沒有父母支撐,已經很難支撐起購買力了。他們面對的不僅是高房價,還有水漲船高的租金。這就是為何今年疫情后很多長租公寓爆雷了,導火索就是收入預期下降,租客退出高租金的長租公寓,轉到低租金出租屋,或選擇“合租”、城中村,導致出租率下降,惡化了資金鏈。

所以,樓市的“需求側改革”,不再是需求端加杠桿、靠財富預期刺激買房,而應該是在對“需求分層”的基礎上,通過規劃、供地、公共服務配套等支持,輔以住房供給側改革,支持和滿足基本住房需求。近期,國家“十四五”規劃對于住房保障空前重視,要求構建以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系,同時還要加大老舊小區改造。

通過公租房,對戶籍低收入、住房困難家庭應保盡保。保障性租賃住房是新提法,主要針對新市民的住房需求,政策要求“有效擴大保障性租賃住房供給”。言下之意,當下住房最困難的是新市民。共有產權住房針對的是在城市已落腳幾年,但買不起商品房,又夠不上保障房的“夾心層”。老舊小區改造針對有住房但無住房消費(裝修、換房)的人群??傊?,這幾類住房消費需求,這幾年一直壓抑著,也是住房的“需求側改革”最核心的內容。

(作者系房地產資深研究人士)

(原標題為《樓市的需求側改革》)

關鍵字:樓市政策

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